青海收账公司​房子产权置换中夫妻一同工业的确认

青海收账公司房子产权置换中夫妻一同工业的确认

 在政府征收、危房改建等活动，或者民事主体之间的生意等生意中，常出现所谓的“产权置换”，即以新的房子替换房子产权或运用人的原有房子。此时，经常出现的一个问题就是，婚前个人全部或运用的房子在婚姻存续期间宣布产权置换后，该新房子是否归于夫妻一同工业？下面从实践中产生的一同实在案例入手，对此问题加以剖析。

 公房运用权。8年6月，甲与乙处理结婚挂号。年5月，甲与土地整治贮藏中心签定《解危解困安排协议书》，约好：A房建筑面积9.44平方米，归于解危解困红线范围内，不宜居住，故经过产权置换的办法将甲安排于B房。B房建筑面积9.99平方米，其间9.44平方米产权归“中房所”，甲持续坚持租赁联络；另外的0.55平方米由甲交清房款（一万余元）后，产权归甲全部。年11月，B房挂号在甲个人名下。2年5月，甲与丙（甲之女）签定《房子生意合同》，以10万元的价款将B房出售给丙。年5月，丙获得B房的房地产权证。随后，乙申述甲、丙，称B房归于其与甲的夫妻一同工业，故两被告签定的《房子生意合同》构成无权处置，应确认无效。一审法院认为：首要，甲与丙之间签定的《房子生意合同》是两头当事人实在意思表示，合法有用，现丙依据该合同获得B房的全部权，应予维护。其次，乙主张B房是夫妻一同工业归于另一法令联络，一审法院不做处理。因此，一审法院驳回乙的诉讼恳求。乙不服一审断定提起上诉，二审法院认为B房是甲的个人工业，因此甲将个人全部的房子转让给丙，符合法令规矩，驳回乙的上诉恳求。

 在剖析此问题之前，有必要先清晰B房的不动产权属情况。笔者认为，依据《解危解困安排协议》的约好，B房中的59.44平方米归“中房所”全部，其他的20.55平方米由甲交清房款后，归甲全部。此时，B房由“中房所”与甲按份共有。依据《物权法》建立的“不动产挂号簿的推定力”，2010年甲获得B房的全部权挂号，故应确认其为该房的全部权人。但是，本案没有查明“中房所”是否将B房整体转让给甲，也不清楚B房挂号在甲个人名下的原因，所以案外人“中房所”能够依据协议书的约好，推翻挂号簿的推定力，主张B房归于“中房所”和甲按份共有。不过，由于案外人没有参加到本案中，而本案当事人也无人主张挂号簿挂号差错，所以尽管实体法上应认为B房归于“中房所”和甲按份共有，但是依据挂号簿的推定力，法院应确认B房归归于甲。

 二审法院认为，B房应确认为甲的个人工业，理由如下：一方面，甲是在与乙结婚前获得的原A房的租赁权，A房置换成B房时，甲仅支付了一万余元，并不是以市场价格购买B房的，所以“其获得诉争房子产权的依据仍是甲享有的公房运用权”；另一方面，“甲婚前的个人工业在婚后尽管形状上产生改动，但是其全部权并不会产生改动，仍然归于甲的个人工业” 。

 笔者附和二审法院的断定成果，但对断定理由有不同观念。首要，甲获得诉争房子产权的依据是其享有的公房运用权的说法，缺少法令依据。依据《物权法》的原理，不动产品权改动能够分为依据法令行为的不动产品权改动与非依据法令行为的不动产品权改动。在本案中，甲获得B房全部权的原因是甲与土地整治贮藏中心签定的《解危解困安排协议书》的约好，且B房全部权在甲获得挂号时产生了改动。公房运用权与一万余元的房款，归于协议书的合同内容，即甲为获得B房而支付的对价。至于该对价是否符合市场价格，或者对价的数额凹凸，均不影响协议书的合同效能，也不影响甲获得B房的全部权。故甲与土地整治贮藏中心均正常实行该项协议书，甲经挂号后能够依据该协议书获得B房的房子全部权。

 其次，甲获得B房只是“形状上产生改动，但是全部权并不会产生改动”的说法，缺少法令依据。一方面，依据一物一权主义，A房与B房归于两个别离独立的不动产，其上别离建立两个全部权，故置换前后，不只房子形式上产生了改动，并且“中房所”（及甲）的全部权的内容和归属也产生了改动。另一方面，甲对A房享有的权利是租赁权，但对B房享有的权利是按份共有（在挂号簿上是单独全部）的权利，性质不同。

 在笔者看来，甲获得的B房全部权之所以归于其个人工业，理由在于：其一，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法 〉若干问题的说明（二）》（以下简称《婚姻法说明二》）第19条，由一方婚前承租、婚后用一同工业购买的房子，房子权属证书挂号在一方名下的，应当确认为夫妻一同工业。从该条的表述上看，房子之所以是夫妻一同工业，最重要的原因就是这儿的房子是婚后用一同工业购买的。因此，按照敌对说明，假如是一方婚前承租、婚后用个人工业购买，又挂号在一方名下的，应当确认为个人工业。其二，本案中甲之所以能够以一万余元的贱价就获得B房的按份共有权，是由于甲享有公房运用权。实际上，B房是以甲个人享有的公房运用权为对价而获得的，因此归于甲的个人工业。其三，或许有人会认为，《婚姻法》第17条规矩夫妻一同工业的要件仅是“在婚姻存续期间获得”，而没有规矩是经过一方个人工业获得，仍是经过一同工业获得，因此从第17条来看，B房是在甲与乙婚姻存续期间获得的，应当确认为夫妻一同工业。但是，《婚姻法》第17条所规矩的“获得”不应当理解为《物权法》上的物权改动。由于该条罗列的情形包含：工资、奖金；出产、运营的收益；知识产权的收益等，它们的一同特征是均属收益，即工业的添加。因此，用甲享有的公房运用权为对价获得的房产，不宜归入《婚姻法》第17条所罗列的收益，而是以个人工业生意所得，仍应当确认为个人工业。同理，假如甲在1999年获得的是A房的全部权，置换后的B房也应当确认为甲的个人工业。

 综上所述，笔者认为B房是甲的个人工业，理由在于界分夫妻一同工业和个人工业时不能单纯地适用《物权法》上的规矩，有必要考虑到夫妻一同工业制度的特别之处。例如，依据《婚姻法说明二》第19条，用一同工业购买仍是用个人工业购买，将影响房子是夫妻一同工业仍是个人工业。所以，经过“产权置换”的办法获得的房子，假如置换前该房子归于一方个人工业的，不管置换是否产生在婚姻存续期间，均应认为置换后的房产归于一方个人工业。除非置换时，夫妻需求支付恰当的价款，以至于全部的置换实际上是购买时，就不应当将该房子确认为个人工业。

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